こんばんは。ノラ鑑定士です。
不動産取引における仲介業者の役割を何回かに分けて書いていきます。
不動産取引にあたって、仲介業者が入ると、賃貸の場合で賃料の１ヶ月分、売買の場合は（当事者双方に）売買代金の３％+６万円の仲介手数料（媒介手数料）が発生します。右から左に物件動かしているだけなのに、高すぎると思っている人は多いでしょう。私もそれだったら高いと思います。
でも実は仲介業者の仕事は売りたい人と買いたい人のマッチングだけではないんですよという話を不動産取引に潜むリスクの観点から書いてきます。
※主に売買を想定して書いてます。仲介業者よりの立場です。書きぶりは多少しんらつかもしれません。
もしかしたら手数料以上のリスクから解放されているかも
その土地に家は建ちますか？
例えばの事例を想定します。自営業の友達が、戸建て用地を前々からを探していたあなたに、自分が持っている更地を買って欲しいという相談をしてきました。
というのも事業が傾きかけて至急現金が必要とのこと。相場の半額でいいから、即現金で買って欲しいと言ってきました。
ずっとそのエリアで土地を探してたあなたはすぐに現地を見に行き、周辺環境や規模が希望通りですごく気に入りました。唯一、入口が狭いのは気になったものの、奥は十分広いし、車は使わないのでまあいいかと定期預金をすべて解約して買う決意をします。
友達から直接情報をもらったんだから、もったいないし仲介なんて入れません。契約書は宅建業界がネットに掲示しているひな形を使います。
数日後、無事契約・引渡しが終わり、晴れて希望の土地が安値で買えて大満足です。
その後喜び勇んでどんな家を建てようかと妄想しながらハウスメーカーに相談に行ったところ、営業担当者から衝撃の事実が伝えられます。
「この土地に家は建てらません」
売主である友達に急いで錯誤無効による契約解除を申し入れましたが、資金繰りに窮していた友達の手元に売買代金は既になく、ない袖は振れぬ状態です。
家を建てられず、車が通れないせいで青空駐車場にすらできない、無用の土地を抱えてあなたは途方にくれます・・・
・・・宅建・FPの勉強がある程度進んでいる方なら、何が起こっているかピンときますね。
接道義務違反です。原則として建築物の敷地は建築基準法上の道路に２m以上接していなければなりません。事例の物件は間口（入口）が狭く、その義務を満たしていなかったわけです。
不動産取引はリスクがいっぱい
上記の事例は、簡単かつ非常に極端な例です。
でも私道掘削とか境界確定とかセットバックとかハザードとか単純な戸建て用の更地取引ですら気にすべきことは実はいっぱいあります。
そんなん知ってるよと言う人はほんとに自信満々に行けますか？なんのことかわかるだけじゃダメです。確定測量図がどんな状態ならOKかわかりますか？土地家屋調査士がミスしてたら見抜けますか？また、残金決済・引き渡しのタイミングでお金を売主に持ち逃げされないよう、同時履行をどう担保・確保するか知っていますか？
実際の取引においては、その物件に関するいろんな論点につきどういう状態が望ましく、どの程度の金銭、時間、物理、法務リスクがあって、契約書にどう書くのか？書かないのか？実際にどう履行するのか？というところまでわからないといけないんです。
不動産取引は大金が絡みますので、甘く見ると本当に怪我します。それこそ得したと思った仲介手数料が簡単に吹っ飛ぶくらいには。
自分で勉強しますか？一から勉強してたら売主が他の買い主のところにいっちゃいます。
年中不動産触ってる専門家に任せた方が確実で迅速です。
仲介業者には仲介責任がありますから、物件のことはこと細かく調べてリスクを潰し込み、それでもまだどんなリスクが残っているか丁寧に説明してくれることでしょう。リスクを極小化する保険がただで手にはいるわけないです。
仲介業者は安全な取引も提供している
とはいえ正直、不動産仲介業者のレベルはピンキリです。宅建持ってても何も知らない人もいっぱいいる業界です。でも専門家がヘマこけば損害賠償請求できるけど、自分で調べて見落としたら泣き寝入りです。
※一般的にこの業界では大手の方がより安全な取引を志向してくれますし、何かあった時に対応出来る資力もあります。法人仲介最大手の各信託銀行など売主も買主もうんざりするくらいガチガチの取引を提供してくれることでしょう。（もちろん規模が小さくてもしっかりした取引を提供してくれるところもいっぱいありますし、業界団体で保障する制度もあります）
実は仲介業者からは取引の安全も買っています。仲介業者は仲介責任を問われるリスクをとってフィーを得ています。
私が先ほどの事例のように直で個人（または資力・実力があやしそうなプロ）から買える機会があったら仲介を入れることでしょう。契約書は自分で自信を持って作れますが、あえて重要事項説明書を買います。まあそんな状況だと手数料を満額は払いませんが笑。
逆に知り合いから私あてに不動産の相談があった時、一般的なアドバイスはしますが個別物件に関する具体的なアドバイスは業務外では絶対しないことにしています。それが親友だろうと親戚だろうとです。責任が取れないからです。
実はそもそも宅建業法の一条にも書いてあります。
「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」
いわゆる不動産とITを結びつける不動産テックがいろいろと喧伝されており、遅れているこの分野でもITやAIの活用もどんどん進んでいくでしょうが、価格査定や売主・買主のマッチング機能と比較すると、不動産取引のリスク精査という分野はIT化とまだまだ親和性が低いです。短期的には変わらないでしょう。不動産の調査のために役所に行くと、質問の仕方によって回答が変わる業界です笑。そうなった時に手数料水準を維持できるかは別の話ですが。
以上、仲介業者はマッチング以外にも取引の安全性も提供しているよという話でした。仲介の他の機能はまたいつか。
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