こんばんは。ノラ鑑定士です。
土地の値段はいろいろな要素の複合的な影響により決まりますが、その中でも容積率はダイレクトに土地の価値に影響を与えます。容積率と土地価格の関係を示すものが一種単価です。
今回はこの「一種単価」という考え方の説明したいと思います。
一種単価とは
一種単価は以下のように定義されます。
一種単価＝「容積率１００％あたりの土地の坪単価」
これだけではなんのこっちゃわかりませんね。具体例で説明していきます。
まず、容積率は敷地面積の何倍の建物を建てて良いか？という規制です。主に都市計画で指定されます。
例えば同じ５００坪の土地でも、
A土地：容積率２００％ → ５００坪＊２００％＝１，０００坪
B土地：容積率５００％ → ５００坪＊５００％＝２，５００坪
と容積率が違えば、土地に開発できる建物規模が全然違ってきます。上の例では単純計算で５００％の土地は２００％の土地と比べて２．５倍高度利用ができますので、２．５倍価値があると言ってもいいでしょう。
仮に上の２つの土地が容積率以外の諸条件が同一で、A土地が坪２００万円、B土地が４００万円で売りに出ていれば、割安なのはB土地です。
A土地は一種１００万円（坪２００万円÷２００％）なのに対して、B土地は一種８０万円（坪４００万円÷５００％）ですからね。
そのため、特に中高層開発が可能（容積率２００％以上が目安）な物件情報の比較は単純な坪単価比較では意味がありません。土地の坪単価を容積率で割った一種単価で比較すべきなのです。
ちなみに、一種単価という言葉が主に飛び交うのはマンションの仕入れ界隈です。マンションデベロッパーの仕入マンは物件を紹介された瞬間に「一種いくら？」と質問します。
一種単価が算出される流れ
マンションやアパートの家賃に地域ごとの相場があるのと同じように、一種単価にも相場があります。この相場は買主たるデベロッパーの目線から作られていきます。
デベロッパーが土地を買おうとするときの基本的な考え方は以下のとおりです。
この「土地に支払える金額」を面積で割り、容積率で割った結果が一種単価となり、エリアごとに相場が形成されています。これは大体のデベで上記の計算式が大きくは違わないからです。
ちなみに出口（開発後）の価値の考え方ですが、
分譲マンションであれば、
出口の価値＝分譲総額＝分譲面積＊分譲単価
収益物件（賃貸マンション・賃貸オフィスなど）であれば、
出口の価値＝収益還元価格＝（賃料収入−費用）÷期待利回り
となります。
一種単価の相場観
首都圏の分譲マンション素地だと一種単価は感覚的には以下のような感じです（２０１７年５月時点）。概ねエリアのマンション販売価格で一種単価は逆算できます。
近頃は建築費が高いので、ファミリー（７０平米≒２１坪）で３０００万円（売値１５０万円未満/坪）くらいの分譲マンションだと土地にほとんどお金をかけられません。
売値１５０万円/坪のエリア 一種０円（土地値０） ※このレベルだと戸建など他の用途の方が土地値が出ます。
売値３００万円/坪のエリア 一種１００万円
売値４５０万円/坪のエリア 一種２００万円
※実際には物件の規模、施工の難易度等によって一種単価は大きくぶれますのであくまで参考です。
一種単価をどう活用するか？
この一種単価は個別物件の相場との乖離の検証という利用が一番多いかと思います。
例えばある売却物件があるとします。その一種単価が相場のそれよりはるかに高ければ、はなから検討しても仕方ありません。買っても儲からない可能性が非常に高いです。
逆に相場よりも低ければ、チャンスです。ただし、乖離が大きい場合、お得な物件の可能性があるが何か落とし穴がある可能性があります。
いずれにせよ、高値づかみ、ダメ物件の取得を回避するために活用されるべき指標かと思います。自分が物件購入を検討するエリアでは一種単価の相場も押さえておくといいかもしれません。